Desahucio por falta de pago y enervación

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Art. 22 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE

El desahucio por falta de pago es la demanda con la que el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca pide recuperar la posesión porque el arrendatario no paga la renta o las cantidades debidas. El art. 250 LEC incluye estas demandas entre las que se deciden en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Ese mismo artículo enumera también, como propias del juicio verbal, las demandas de reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas (art. 250 LEC).

Enervar es parar el desahucio pagando. Si el arrendatario, tras ser requerido, paga al demandante o pone el dinero a su disposición en el Tribunal o notarialmente dentro del plazo del requerimiento, el proceso termina por decreto del letrado de la Administración de Justicia (art. 22 LEC). El pago debe cubrir tanto las cantidades reclamadas en la demanda como las que se adeuden en el momento de ese pago (art. 22 LEC). La ley no fija aquí un número concreto de días: el plazo es el que conste en el requerimiento que se le notifique.

1. 1. Demanda de desahucio El arrendador presenta la demanda para recuperar la posesión de la finca por impago de la renta o de cantidades debidas por el arrendatario. Se decide en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía (art. 250 LEC).
2. 2. Notificación y requerimiento El juzgado comunica la resolución al arrendatario. La ley prevé, entre otros medios, el correo certificado o telegrama con acuse de recibo o cualquier medio semejante que deje constancia fehaciente de la recepción, de su fecha y de su contenido (art. 160 LEC). En esa comunicación se le requiere de pago con un plazo (art. 22 LEC).
3. 3. Pago enervador dentro del plazo Si paga al actor o pone el importe a su disposición en el Tribunal o notarialmente dentro del plazo conferido, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto poniendo fin al proceso (art. 22 LEC).
4. 4. Si el arrendador se opone a la enervación Cuando el demandante sostenga que no se cumplen los requisitos, se cita a las partes a la vista y después el juez dicta sentencia declarando enervada la acción o, en otro caso, estimando la demanda y dando lugar al desahucio (art. 22 LEC).
5. 5. La vista El letrado de la Administración de Justicia cita a las partes dentro de los cinco días siguientes y la vista habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de un mes (art. 440 LEC). La vista no se suspende por la inasistencia del demandado (art. 440 LEC).

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Art. 22 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE

• Si ya enervó el desahucio en una ocasión anterior. Se exceptúa el caso en que el cobro no llegó a producirse por causas imputables al arrendador (art. 22 LEC).
• Si el arrendador le requirió de pago por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hizo al tiempo de presentarse esa demanda (art. 22 LEC).
• En cuanto a las costas: la resolución que declare enervada la acción condena al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador (art. 22 LEC).

• Lea el requerimiento y anote la fecha exacta en que termina el plazo conferido: la enervación solo surte efecto si el pago o la puesta a disposición se hacen dentro de él (art. 22 LEC).
• No pague solo lo que figura en la demanda. Hay que pagar también lo que se adeude en el momento del pago enervador (art. 22 LEC).
• Deje rastro del pago: la ley admite pagar al actor, ponerlo a su disposición en el Tribunal o hacerlo notarialmente (art. 22 LEC).
• Revise si recibió un requerimiento fehaciente de pago antes de la demanda: si fue con al menos treinta días de antelación y no pagó, la enervación no procede (art. 22 LEC).
• No dé por hecho que no acudir a la vista le beneficia. No se suspende por la inasistencia del demandado y, si se admitió su interrogatorio, pueden considerarse admitidos los hechos (art. 440 LEC y art. 304 LEC).
• En este juicio la defensa está limitada: solo se permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444 LEC).
• Consulte con un abogado colegiado antes de que venza el plazo: el cálculo de lo debido y la forma de pagar condicionan el resultado.

Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Art. 444 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE