Causas de resolución del alquiler de vivienda

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Art. 27 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

Resolver el contrato es darlo por terminado antes de tiempo porque la otra parte ha incumplido. El art. 27 LAU parte de una regla general: quien ha cumplido lo suyo puede elegir entre exigir que la otra parte cumpla o promover la resolución del contrato conforme al artículo 1.124 del Código Civil. Sobre esa base, el mismo artículo añade («además», dice el apartado 2) causas concretas para el arrendador (el propietario) y causas concretas para el arrendatario (el inquilino).

Esas causas concretas del art. 27.2 LAU permiten al arrendador resolver «de pleno derecho». Y las del art. 27.3 LAU son las que el texto reconoce expresamente al inquilino. Todo ello dentro de los arrendamientos de fincas urbanas destinados a vivienda o a usos distintos del de vivienda, que son los que regula el art. 1 LAU.

• La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino (art. 27.2 a) LAU).
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización (art. 27.2 b) LAU).
• El subarriendo o la cesión sin consentimiento (art. 27.2 c) LAU).
• Los daños causados dolosamente en la finca, es decir, a propósito, o las obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea necesario (art. 27.2 d) LAU).
• Que en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2 e) LAU).
• Que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien la viniera ocupando conforme al art. 7 LAU (art. 27.2 f) LAU).

• Que el arrendador no realice las reparaciones a que se refiere el art. 21 LAU (art. 27.3 a) LAU). Ese artículo obliga al arrendador a hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda (art. 27.3 b) LAU).
• Además, por la vía general del art. 27.1 LAU, la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento o promover la resolución ante el incumplimiento de las obligaciones del contrato.
• Antes de llegar a la resolución, el art. 21.3 LAU pide al inquilino poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible y facilitarle la verificación del estado de la vivienda.
• Si una obra de conservación dura más de veinte días, la renta ha de disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (art. 21.2 LAU).

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Art. 28 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

1. Distinga resolución de extinción La resolución del art. 27 LAU responde a un incumplimiento. La extinción del art. 28 LAU no: el contrato termina por la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
2. Contrato inscrito y cláusula expresa El art. 27.4 LAU solo se aplica a arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad en los que se haya estipulado que el contrato queda resuelto por falta de pago de la renta y que en tal caso debe restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.
3. Requerimiento judicial o notarial El arrendador debe requerir al inquilino, por vía judicial o notarial, en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o al cumplimiento (art. 27.4 LAU).
4. Diez días hábiles para contestar La resolución tiene lugar de pleno derecho si el inquilino no contesta al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o si contesta aceptando la resolución, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento (art. 27.4 LAU).
5. Cancelación en el Registro El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, sirve para cancelar el arrendamiento en el Registro. Si hay cargas posteriores sobre el arrendamiento, además hay que justificar la notificación fehaciente a sus titulares y acreditar la consignación a su favor, ante el mismo notario, de la fianza prestada por el inquilino (art. 27.4 LAU).

• Creer que cualquier incumplimiento termina el contrato de forma automática. El art. 27.1 LAU da a la parte cumplidora la opción de exigir el cumplimiento o de promover la resolución.
• Pensar que el mecanismo del art. 27.4 LAU vale para todos los contratos. Exige contrato inscrito en el Registro de la Propiedad y cláusula expresa sobre falta de pago y restitución inmediata.
• Ignorar el requerimiento recibido. Si no se contesta en los diez días hábiles, el art. 27.4 LAU prevé la resolución de pleno derecho.
• Dejar de pagar la renta para presionar al propietario que no repara. La falta de pago es, por sí misma, causa de resolución para el arrendador según el art. 27.2 a) LAU.
• No avisar de las averías. El art. 21.3 LAU obliga al inquilino a comunicar la necesidad de reparación en el plazo más breve posible.
• Asumir que el contrato pierde la condición de arrendamiento de vivienda porque el inquilino no reside allí. Según el art. 7 LAU, no la pierde si habitan en la finca su cónyuge no separado legal o de hecho o sus hijos dependientes.