Obras y reparaciones en la vivienda alquilada

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido

Art. 21 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

El propietario debe mantener la vivienda habitable durante todo el contrato. Si hay que reparar algo para que la casa siga sirviendo al uso pactado, lo paga él y no puede subirle la renta por ello (art. 21 LAU). Hay una excepción: que el deterioro sea imputable a usted. El propio art. 21 LAU se remite para eso a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, que no se reproducen en esta entrada.

Esta obligación tiene un límite: la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. El art. 21 LAU remite en ese punto al art. 28 LAU, que recoge como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. Estas reglas se aplican al arrendamiento de vivienda y también, según el art. 2 LAU, al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y demás dependencias cedidas como accesorios por el mismo arrendador.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Art. 21 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

• Paga el propietario: las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable y apta para el uso convenido, sin poder subir la renta por ello (art. 21 LAU).
• Paga el inquilino: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21 LAU). La ley no fija aquí una cuantía en euros para separar lo pequeño de lo demás; los tribunales lo valoran caso por caso.
• Paga el inquilino también: los deterioros que le sean imputables a tenor de los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, a los que remite el art. 21 LAU.
• Obligación de avisar: usted debe comunicar al arrendador la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible y facilitarle la verificación directa del estado de la vivienda, por sí mismo o por los técnicos que designe (art. 21 LAU).
• Reparaciones urgentes: previa comunicación al arrendador, puede realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (art. 21 LAU).

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Art. 23 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

1. Obras de conservación que no pueden esperar Si la obra de conservación no puede razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, usted está obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o se vea privado de una parte de la vivienda (art. 21 LAU).
2. Si esa obra dura más de veinte días La renta habrá de disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que usted se vea privado (art. 21 LAU).
3. Obras de mejora: aviso con tres meses El arrendador que se proponga hacer obras de mejora que no puedan diferirse debe notificárselo por escrito al menos con tres meses de antelación, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible (art. 22 LAU).
4. Un mes para desistir del contrato Durante el plazo de un mes desde esa notificación, usted puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada (art. 22 LAU).
5. Dos meses hasta la extinción El arrendamiento se extingue en el plazo de dos meses desde el desistimiento, y durante esos dos meses no podrán comenzar las obras (art. 22 LAU).
6. Si decide quedarse y soportar las obras Tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado y a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar (art. 22 LAU).
7. Si es usted quien quiere reformar Necesita el consentimiento del arrendador expresado por escrito para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (art. 23 LAU).

• Callarse la avería. El art. 21 LAU le obliga a comunicar la necesidad de la reparación en el plazo más breve posible y a permitir la verificación del estado de la vivienda.
• Encargar una reparación urgente sin avisar antes. El art. 21 LAU exige comunicación previa al arrendador para poder exigirle después su importe.
• Descontarse la renta por su cuenta. La reducción proporcional está prevista para los casos del art. 21 LAU (obra de conservación de más de veinte días) y del art. 22 LAU (obras de mejora soportadas), en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.
• Reformar sin permiso escrito. Sin autorización, el arrendador puede resolver el contrato y, además, exigir al concluir el contrato que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación, sin que usted pueda reclamar indemnización alguna (art. 23 LAU).
• Tocar elementos estructurales. Si las obras provocan una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador puede exigir de inmediato la reposición al estado anterior (art. 23 LAU).
• Confundir mejora con conservación. Son regímenes distintos: la conservación se rige por el art. 21 LAU y la mejora, con su aviso y su derecho de desistimiento, por el art. 22 LAU.