Qué dice la ley
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Art. 9 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
Qué significa
Las partes pactan libremente la duración. Pero si lo pactado es menos de cinco años, o menos de siete años cuando el arrendador es persona jurídica (por ejemplo, una sociedad), el contrato se va prorrogando por años hasta llegar a ese mínimo (art. 9 LAU). Esa prórroga funciona a favor del inquilino: el propietario no la puede cortar, y el inquilino sí, avisando con treinta días como mínimo antes del vencimiento o de cualquiera de las prórrogas.
El plazo se cuenta desde la fecha del contrato o desde que se pone la vivienda a disposición del inquilino, si esto es posterior; probar esa fecha de puesta a disposición corresponde al inquilino (art. 9 LAU). Si el contrato no dice cuánto dura, o la duración es indeterminada, se entiende celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del inquilino (art. 9 LAU).
Cómo funciona: de la duración mínima a la prórroga tácita
- 1. Duración pactada Es la que figura en el contrato. Si es inferior a cinco años, o a siete años con arrendador persona jurídica, no marca el final real (art. 9 LAU).
- 2. Prórroga obligatoria por años Al vencer, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta alcanzar los cinco o siete años, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación como mínimo que no renueva (art. 9 LAU).
- 3. Prórroga tácita de hasta tres años más Cumplidos los cinco años, o los siete si el arrendador es persona jurídica, si nadie avisa (el arrendador con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos meses) el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres años más (art. 10 LAU).
- 4. Salida durante esa prórroga Dentro de esos años adicionales el inquilino puede no renovar avisando con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada anualidad (art. 10 LAU).
- 5. Prórrogas extraordinarias Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año acreditando vulnerabilidad social y económica con informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año, obligatoria para el arrendador gran tenedor; y en zona de mercado residencial tensionado, prórrogas anuales por un máximo de tres años (art. 10 LAU).
el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Art. 10 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
Qué hacer y errores frecuentes
- Mire la fecha real de inicio: cuenta la del contrato o la de puesta a disposición de la vivienda si es posterior (art. 9 LAU). Guarde lo que acredite esa entrega, porque la prueba le corresponde a usted como inquilino.
- No confunda «vencimiento» con «fin del contrato»: si aún no se han cumplido los cinco años, o los siete con arrendador persona jurídica, la prórroga anual es obligatoria para el arrendador (art. 9 LAU).
- Avise por escrito y con constancia. Los plazos son distintos: treinta días para no renovar dentro de la duración mínima (art. 9 LAU); cuatro meses el arrendador y dos meses el inquilino antes de la prórroga tácita, y un mes en cada anualidad de esa prórroga (art. 10 LAU).
- Si el contrato contiene una cláusula de necesidad de la vivienda para el arrendador persona física, léala: solo puede impedir la prórroga obligatoria si se hizo constar de forma expresa al celebrar el contrato y transcurrido el primer año (art. 9 LAU).
- Si recibe una comunicación de necesidad de la vivienda, compruebe que especifica la causa y que le da al menos dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar (art. 9 LAU).
- Si quiere que alguien revise su contrato y las fechas de aviso, consulte con un abogado colegiado antes de que venza el plazo.