Actualización de la renta en el alquiler de vivienda

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

Art. 18 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

La actualización de la renta es la subida (o bajada) que se aplica al alquiler cada vez que el contrato cumple un año. No es automática ni es libre. El art. 18 LAU exige dos cosas: que haya un pacto expreso en el contrato y que la actualización se haga en la fecha del aniversario. Si el contrato no dice nada sobre actualización, no se aplica ninguna subida (art. 18 LAU).

La renta de partida sí la fijan libremente las partes (art. 17 LAU). Lo que la ley limita es su revisión durante la vida del contrato: aunque se haya pactado un mecanismo de actualización, el incremento no puede superar el resultado de aplicar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización (art. 18 LAU).

1. Compruebe si hay pacto expreso Busque en su contrato la cláusula de actualización o revisión de renta. Sin pacto expreso, no se aplica actualización alguna (art. 18 LAU).
2. Mire qué índice se pactó Si hay pacto sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios pero no se detalla el índice ni la metodología, la renta se actualiza por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización (art. 18 LAU).
3. Aplique el tope En todo caso, el incremento por la actualización anual no puede exceder del resultado de aplicar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización (art. 18 LAU).
4. Respete la fecha La actualización solo puede hacerse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato (art. 18 LAU). Se toma como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Art. 18 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

• La notificación debe ser por escrito y debe expresar el porcentaje de alteración aplicado (art. 18 LAU).
• La nueva renta se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica, no antes (art. 18 LAU).
• Si el inquilino lo exige, hay que acompañar la certificación del Instituto Nacional de Estadística (art. 18 LAU).
• Es válida la notificación hecha por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente (art. 18 LAU).
• El recibo de pago debe contener separadamente las cantidades abonadas por cada concepto y, específicamente, la renta en vigor (art. 17 LAU).

• Dar por hecho que la renta sube cada año aunque el contrato no lo diga: sin pacto expreso no se aplica actualización (art. 18 LAU).
• Aplicar la subida a mitad de año: la actualización solo cabe en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato (art. 18 LAU).
• Reclamar la diferencia de meses anteriores: la renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita (art. 18 LAU).
• Notificar la subida sin indicar el porcentaje de alteración aplicado (art. 18 LAU).
• Superar el tope del Índice de Precios al Consumo amparándose en el índice pactado: ese límite se aplica en todo caso (art. 18 LAU).
• Exigir al inquilino el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, algo que el art. 17 LAU prohíbe en todo caso.