Qué dice la ley
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Art. 36 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
Qué significa
La fianza es un depósito en metálico que se entrega al firmar el contrato. No es voluntaria: el art. 36 LAU la configura como obligatoria, tanto exigirla como prestarla. Su importe está tasado: una mensualidad de renta si se alquila una vivienda, y dos mensualidades si el alquiler es para uso distinto del de vivienda (art. 36 LAU).
Además de esa fianza, las partes pueden pactar otras garantías. El art. 36 LAU permite «cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico». Pero en vivienda hay un tope: en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica, esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta (art. 36 LAU).
Cómo funciona
- Importe obligatorio: una mensualidad de renta en vivienda y dos en uso distinto del de vivienda (art. 36 LAU).
- Durante los cinco primeros años de contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualiza (art. 36 LAU).
- Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza se incremente, y el arrendatario que disminuya, hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente al tiempo de la prórroga, según proceda (art. 36 LAU).
- Si el plazo pactado excede de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, la actualización de la fianza se rige por lo que las partes hayan estipulado; a falta de pacto específico, se presume que lo acordado para actualizar la renta vale también para la fianza (art. 36 LAU).
- Garantías adicionales: cabe pactar cualquier tipo, con el límite de dos mensualidades de renta en vivienda en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica (art. 36 LAU).
- Están exceptuadas de prestar fianza la Administración General del Estado, las de las comunidades autónomas y las entidades de la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social, cuando la renta se pague con cargo a sus presupuestos (art. 36 LAU).
Plazo de devolución
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Art. 36 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
La ley habla del «saldo» de la fianza que deba restituirse al final del arriendo. El momento que marca el reloj es la entrega de las llaves. Si pasa un mes desde esa entrega sin que se haya devuelto ese saldo, la cantidad devenga el interés legal (art. 36 LAU). El artículo no fija aquí ningún otro plazo ni porcentaje distinto.
Errores frecuentes
- Aceptar como «fianza» un importe superior al que fija la ley: en vivienda la fianza en metálico equivale a una mensualidad de renta (art. 36 LAU).
- Confundir la fianza con la garantía adicional. Son cosas distintas: la garantía adicional se pacta aparte y, en vivienda, tiene el tope de dos mensualidades en los contratos indicados (art. 36 LAU).
- Creer que la fianza sube cada año: durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no está sujeta a actualización (art. 36 LAU).
- No dejar constancia del día de entrega de las llaves. De esa fecha depende el mes tras el cual el saldo pendiente devenga el interés legal (art. 36 LAU).
- Pensar que la ley obliga a devolver la fianza el mismo día de la salida: lo que el artículo regula es el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de llaves (art. 36 LAU).