Lo primero, en pocas líneas
- Lee la cédula entera, no solo la demanda El juzgado te comunica la demanda y, normalmente, un requerimiento. Ahí figura qué se te pide, qué plazo tienes y la fecha de la vista. La ley permite que estas comunicaciones se remitan por correo certificado, telegrama u otros medios que dejen constancia de la recepción y de su contenido (art. 160 LEC).
- Identifica de qué desahucio se trata Lo habitual es el desahucio por impago de la renta o de cantidades debidas, que se decide en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía (art. 250 LEC). No es lo mismo que el desahucio por expiración del plazo ni que la recuperación de una vivienda ocupada sin consentimiento.
- Comprueba si te requieren de pago Si el requerimiento te da la opción de pagar, estás ante la enervación: pagando lo reclamado el proceso termina por decreto (art. 22 LEC).
- Haz la cuenta exacta de lo que debes No basta con lo que pone la demanda: hay que sumar también lo que adeudes en el momento del pago (art. 22 LEC). Si pagas de menos, la enervación puede no prosperar.
- Decide pronto: pagar, oponerte o allanarte Tus motivos de oposición están tasados: solo el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444 LEC). Todo lo demás sobra en este juicio.
- Habla con un abogado colegiado antes de que venza el requerimiento El plazo del requerimiento es corto y no se recupera. Si vas a pagar, deja rastro: ingreso en el juzgado, pago al actor o consignación notarial (art. 22 LEC).
Qué dice la ley
Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
Art. 250 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE
Esa es la vía: juicio verbal, sin límite de cuantía (art. 250 LEC). El derecho del arrendador a resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago te corresponda está en el art. 27 LAU, que también recoge otras causas: impago de la fianza o de su actualización, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y que la vivienda deje de destinarse de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda. La ley de arrendamientos urbanos se aplica a las fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda (art. 1 LAU).
Los plazos que corren
| Qué ocurre | Plazo | Artículo |
|---|---|---|
| Requerimiento fehaciente de pago hecho por el arrendador antes de demandar | Al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda | art. 22 LEC |
| Pago enervador ante el juzgado, al actor o notarialmente | Dentro del plazo conferido en el requerimiento | art. 22 LEC |
| Citación de las partes a la vista | Dentro de los cinco días siguientes | art. 440 LEC |
| Celebración de la vista | Plazo máximo de un mes | art. 440 LEC |
| Sentencia en juicio verbal de desahucio de finca urbana | Dentro de los cinco días siguientes | art. 447 LEC |
| Notificación en la sede del tribunal si no tienes procurador | El día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia | art. 447 LEC |
| Lanzamiento tras sentencia de condena por allanamiento, si no desalojas en el periodo voluntario | No superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario | art. 447 LEC |
| Contestar al requerimiento judicial o notarial en arrendamiento inscrito con pacto de resolución por impago | Diez días hábiles siguientes | art. 27 LAU |
Un aviso importante sobre la cifra exacta de días que tienes para pagar u oponerte: el art. 22 LEC remite al plazo conferido en el requerimiento, y ese plazo lo fija la norma procesal que regula el requerimiento y la propia resolución del juzgado. En los artículos que manejamos aquí no aparece ese número. Por eso, no te fíes de lo que hayas leído en un foro: mira la fecha de notificación y el plazo que figura literalmente en la cédula que te han entregado, y cuéntalo desde ahí con un abogado colegiado.
Enervar, oponerte o allanarte: la decisión clave
Enervar es pagar para que el desahucio se pare. Si pagas al actor o pones a su disposición en el tribunal o notarialmente las cantidades reclamadas en la demanda más las que debas en ese momento, el proceso termina mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia (art. 22 LEC). Si el demandante se opone a la enervación porque entiende que no se cumplen los requisitos, se cita a las partes a la vista y el juez dictará sentencia declarando enervada la acción o, en otro caso, estimando la demanda y dando lugar al desahucio (art. 22 LEC).
- No puedes enervar si ya enervaste el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador (art. 22 LEC).
- Tampoco puedes enervar si el arrendador te requirió de pago por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y no pagaste al tiempo de esa presentación (art. 22 LEC).
- Si enervas, la resolución te condenará al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador (art. 22 LEC).
- Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y se pactó la resolución por falta de pago, el silencio ante el requerimiento judicial o notarial durante diez días hábiles produce la resolución de pleno derecho (art. 27 LAU).
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Art. 22 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE
Qué puedes alegar si decides oponerte
Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Art. 444 LEC · Ley 1/2000 · texto en el BOE
Léelo despacio: el art. 444 LEC cierra la puerta a casi todo lo demás. Que el piso tenga humedades, que el arrendador no haya hecho las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU) o que te haya perturbado en el uso de la vivienda son causas por las que tú puedes resolver el contrato (art. 27 LAU), pero no son, por sí solas, las causas tasadas de oposición a este desahucio. Prepara documentación de pago: recibos, transferencias, consignaciones. Y si sostienes que la deuda reclamada no es la real, esa discusión también entra en las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
La vista y la sentencia
Contestada la demanda o transcurridos los plazos, el letrado o letrada de la Administración de Justicia te cita a la vista dentro de los cinco días siguientes, y la vista se celebra dentro del plazo máximo de un mes (art. 440 LEC). En la citación se te informa de la posibilidad de recurrir a una negociación, incluida la mediación, y se hace constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del demandado: si no vas y se admitió tu interrogatorio, pueden considerarse admitidos los hechos (art. 440 LEC). Tras la vista, en los desahucios de finca urbana la sentencia se dicta en los cinco días siguientes (art. 447 LEC).
Errores que cuestan caro
- Pagar solo lo que pone la demanda y olvidar las rentas vencidas después: la enervación exige también el importe de las que adeudes en el momento del pago (art. 22 LEC).
- Pagar en mano sin recibo. Usa una vía que deje rastro: al actor, en el tribunal o notarialmente (art. 22 LEC).
- Creer que el burofax que recibiste hace meses no importaba: si el requerimiento fehaciente fue con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagaste, pierdes la enervación (art. 22 LEC).
- Ignorar un requerimiento judicial o notarial cuando el arrendamiento está inscrito: el silencio durante diez días hábiles puede resolver el contrato de pleno derecho (art. 27 LAU).
- Preparar una defensa basada en desperfectos, obras o discusiones con el casero: la oposición está tasada (art. 444 LEC).
- No acudir a la vista pensando que se suspenderá (art. 440 LEC).
- Confiar en el plazo que te ha contado un conocido en lugar del que figura en la cédula del juzgado.
Qué pasa después
Si enervas correctamente y el demandante no se opone, el proceso termina por decreto y sigues en la vivienda, con la condena en costas que prevé el art. 22 LEC. Si la sentencia estima la demanda, llega el lanzamiento. La ley prevé además que en las sentencias de condena por allanamiento se fije con carácter subsidiario día y hora de lanzamiento directo, que se llevará a término sin más trámites en un plazo no superior a 15 días desde que acabe el periodo voluntario de desalojo, y que en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado se proceda al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite (art. 447 LEC). Ten presente también que la sentencia de desahucio por impago no produce efectos de cosa juzgada, aunque sí los producen los pronunciamientos sobre las rentas o cantidades reclamadas que se hayan acumulado (art. 447 LEC).