Alquiler de temporada y arrendamiento para uso distinto de vivienda

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Art. 3 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

La Ley de Arrendamientos Urbanos divide los alquileres en dos grandes grupos. Es arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2 LAU). Es arrendamiento para uso distinto del de vivienda todo el que, recayendo sobre una edificación, tiene un destino primordial diferente a ese (art. 3 LAU).

El alquiler de temporada entra en el segundo grupo. El propio art. 3 LAU lo dice de forma expresa: los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra, son arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Y añade que da igual quiénes sean las personas que los celebren. Lo decisivo no es la etiqueta del contrato, sino el destino primordial de la edificación.

• Alquiler de vivienda: la edificación es habitable y su destino primordial es cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino (art. 2 LAU).
• Uso distinto de vivienda: el destino primordial es otro, sea temporada o actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (art. 3 LAU).
• En el alquiler de vivienda, las normas se aplican además al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2 LAU).
• La calificación depende del destino real, no del título que se ponga al documento: el art. 3 LAU habla siempre de «destino primordial».

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Art. 2 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

• Los dos tipos se someten de forma imperativa a los títulos I y IV de la ley y a lo dispuesto en el propio art. 4 LAU. Eso no se puede pactar en contra.
• El alquiler de vivienda se rige por los pactos de las partes en el marco del título II de la ley y, de forma supletoria, por el Código Civil (art. 4 LAU).
• El alquiler para uso distinto de vivienda, y por tanto el de temporada, se rige primero por la voluntad de las partes; a falta de pacto, por el título III de la ley y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 4 LAU).
• Hay una excepción dentro del alquiler de vivienda: si la superficie es superior a 300 metros cuadrados, o la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y se arrienda la totalidad de la vivienda, rige la voluntad de las partes y, en su defecto, el título II y el Código Civil (art. 4 LAU).
• Cuando se quiera excluir la aplicación de preceptos de la ley, y ello sea posible, debe hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (art. 4 LAU).

1. Mire el destino real del inmueble Pregúntese si va a usar la edificación para cubrir su necesidad permanente de vivienda o para otra finalidad. Ese es el criterio que usan el art. 2 LAU y el art. 3 LAU.
2. Revise qué dice el contrato sobre el destino En el contrato de uso distinto de vivienda manda ante todo lo pactado (art. 4 LAU). Lea con calma las cláusulas de duración, renta y obligaciones, porque son las que van a regir.
3. Compruebe las exclusiones expresas Si el contrato pretende dejar fuera preceptos de la ley, debe hacerlo de forma expresa respecto de cada uno de ellos y solo cuando sea posible (art. 4 LAU).
4. Guarde prueba del uso que hace del inmueble Los tribunales valoran el destino primordial efectivo. Conservar comunicaciones, anuncios y documentos ayuda a acreditar cuál era ese destino.
5. Consulte antes de firmar o de discutir la calificación Un abogado colegiado puede revisar el contrato y valorar si el caso encaja en el art. 2 LAU o en el art. 3 LAU.

• Creer que el nombre del contrato decide: la ley atiende al destino primordial de la edificación (art. 2 LAU y art. 3 LAU).
• Pensar que un alquiler de temporada se rige por las normas del alquiler de vivienda: se rige por lo pactado y, en su defecto, por el título III de la ley (art. 4 LAU).
• Suponer que en el uso distinto de vivienda todo es disponible: los títulos I y IV se aplican de forma imperativa (art. 4 LAU).
• Excluir preceptos de la ley con una cláusula genérica, cuando la exclusión debe ser expresa respecto de cada uno (art. 4 LAU).
• Olvidar que, en el alquiler de vivienda, trasteros, garajes y mobiliario cedidos por el mismo arrendador siguen el mismo régimen (art. 2 LAU).