Arrendamiento de local de negocio

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Art. 32 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

El alquiler de un local de negocio es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La ley le da un trato propio. Lo más característico es que, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, usted puede subarrendarlo o ceder el contrato sin pedir el consentimiento del arrendador (art. 32.1 LAU). A cambio, el arrendador tiene derecho a subir la renta y usted tiene que avisarle de forma fehaciente.

Además, la ley extiende a estos contratos algunas reglas situadas en otros títulos, entre ellas la obligación del arrendador de hacer las reparaciones necesarias para conservar el inmueble sin subir por ello la renta (art. 21 LAU) y el régimen de las obras de mejora del art. 19 LAU, que se aplica aquí desde el comienzo del arrendamiento. Los artículos recogidos en esta entrada no fijan una duración mínima para el alquiler de local: esa duración depende de lo que ustedes hayan pactado en el contrato.

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.

Art. 30 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

• Cesión y subarriendo sin permiso: si en el local se ejerce actividad empresarial o profesional, no necesita el consentimiento del arrendador (art. 32.1 LAU).
• Subida de renta: el arrendador puede elevar la renta en vigor un 10 por 100 si el subarriendo es parcial, y un 20 si hay cesión del contrato o subarriendo total (art. 32.2 LAU).
• Fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria: no se reputa cesión, pero el arrendador también tiene derecho a esa elevación de renta (art. 32.3 LAU).
• Aviso obligatorio: la cesión y el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concertaron (art. 32.4 LAU).
• Reparaciones: el arrendador debe hacer las necesarias para conservar el inmueble para el uso convenido, sin derecho a elevar por ello la renta; las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son de cargo del arrendatario (art. 21.1 y 21.4 LAU, aplicables por el art. 30 LAU).
• Obras de conservación largas: si la obra durase más de veinte días, la renta debe disminuirse en proporción a la parte de la que usted se vea privado (art. 21.2 LAU).
• Obras de mejora: el art. 19 LAU se aplica a estos arrendamientos desde el comienzo del contrato (art. 30 LAU). Si el arrendador hace obras de mejora, puede elevar la renta anual, salvo pacto en contrario, aplicando al capital invertido el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminar las obras incrementado en tres puntos, sin que el aumento exceda del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento (art. 19.1 LAU).
• Cuándo se aplica esa subida por mejora: desde el mes siguiente a aquel en que, finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito la cuantía, con los cálculos y las copias de los documentos del coste (art. 19.3 LAU).
• Venta del local: el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29 LAU).

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Art. 34 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

1. 1. Compruebe la actividad y los cinco años La indemnización del art. 34 LAU exige que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público, y que el contrato se extinga por transcurso del término pactado.
2. 2. Avise con cuatro meses de antelación Debe manifestar, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado (art. 34 LAU). Sin ese aviso, el artículo no reconoce el derecho.
3. 3. Fije la renta de mercado Se considera renta de mercado la que acuerden las partes. En defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes (art. 34 LAU).
4. 4. Calcule la cuantía según lo que haga después Si dentro de los seis meses siguientes a la expiración inicia en el mismo municipio la misma actividad, la indemnización comprende los gastos del traslado y los perjuicios por pérdida de clientela, calculada respecto de la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad (art. 34 LAU).
5. 5. O según lo que haga el arrendador Si dentro de esos seis meses usted inicia una actividad diferente o ninguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca en ese mismo plazo la misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades (art. 34 LAU).
6. 6. Si no hay acuerdo sobre el importe A falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía, esta será fijada por el árbitro designado por ellas (art. 34 LAU). Puede revisar el cálculo con un abogado colegiado.

• Ceder el contrato y no notificarlo: la ley exige notificación fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que la cesión o el subarriendo se concertaron (art. 32.4 LAU).
• Dar por hecho que la cesión no tiene coste: el arrendador puede elevar la renta un 10 por 100 en el subarriendo parcial y un 20 en la cesión o el subarriendo total (art. 32.2 LAU).
• Creer que una reestructuración societaria evita la subida: la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión, pero el arrendador conserva el derecho a elevar la renta (art. 32.3 LAU).
• Dejar pasar los cuatro meses previos al vencimiento sin manifestar la voluntad de renovar: sin ese requisito el art. 34 LAU no reconoce indemnización.
• Asumir todas las reparaciones: las necesarias para conservar el inmueble para el uso convenido corresponden al arrendador, sin derecho a elevar la renta por ello (art. 21.1 LAU, aplicable por el art. 30 LAU).
• Aceptar una subida por obras de mejora sin la notificación escrita con los cálculos y los documentos del coste que exige el art. 19.3 LAU.
• Pensar que la venta del local extingue el contrato: el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, con la salvedad prevista en el art. 29 LAU.