Qué dice la ley
El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Art. 8 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
El mismo artículo añade que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU).
Qué significa
Son dos figuras distintas. En la cesión, usted sale del contrato y otra persona entra en su lugar: el cesionario se subroga en la posición del cedente frente al arrendador, es decir, pasa a ser el inquilino (art. 8 LAU). En el subarriendo, usted sigue siendo el inquilino frente al propietario y, además, alquila a otra persona una parte de la vivienda. Por eso el art. 8 LAU permite el subarriendo sólo de forma parcial: la ley no contempla subarrendar la vivienda entera.
En ambos casos hace falta el consentimiento escrito del arrendador. No basta con un «sí» de palabra ni con que el propietario no conteste. Si la parte subarrendada se destina por el subarrendatario a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, el subarriendo se rige por las normas del arrendamiento de vivienda; si no se da esa condición, se rige por lo pactado entre las partes (art. 8 LAU, que remite al art. 2.1 LAU).
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Art. 2 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE
Cómo funciona
- Identifique qué quiere hacer Si quiere salir del contrato y que entre otra persona, es cesión. Si quiere seguir usted y alquilar una parte de la vivienda, es subarriendo (art. 8 LAU).
- Pida el consentimiento por escrito Tanto la cesión como el subarriendo exigen el consentimiento escrito del arrendador. En el subarriendo, además, ese consentimiento ha de ser previo (art. 8 LAU). La ley no fija aquí un plazo para que el arrendador conteste ni una forma concreta de pedirlo.
- Compruebe que el subarriendo es parcial La vivienda sólo se puede subarrendar de forma parcial, por ejemplo una habitación. El art. 8 LAU no admite subarrendar la vivienda completa.
- Fije el precio dentro del límite legal El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento (art. 8 LAU).
- Tenga presente que el subarriendo depende del suyo El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó (art. 8 LAU). Si su contrato termina, termina también el del subarrendatario.
Errores frecuentes
- Confiar en una autorización verbal o en un mensaje ambiguo: el art. 8 LAU exige consentimiento escrito del arrendador, tanto para ceder como para subarrendar.
- Subarrendar toda la vivienda: el art. 8 LAU sólo permite el subarriendo parcial.
- Pedir permiso después de haber metido al subarrendatario: en el subarriendo el consentimiento escrito debe ser previo (art. 8 LAU).
- Cobrar al subarrendatario más de lo que usted paga por el arrendamiento: el precio del subarriendo no puede exceder en ningún caso del que corresponda al arrendamiento (art. 8 LAU).
- Prometer al subarrendatario una permanencia mayor que la suya: su derecho se extingue cuando se extingue el del arrendatario que subarrendó (art. 8 LAU).
- Confundir cesión con subarriendo: en la cesión el cesionario se subroga en la posición del cedente frente al arrendador y usted deja de ser el inquilino (art. 8 LAU).