Qué dice la ley
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Art. séptimo LPH · Ley 49/1960 · texto en el BOE
Qué significa
La prohibición del art. séptimo LPH alcanza a dos personas distintas: al propietario del piso o local y al ocupante, aunque este no sea dueño. Y alcanza tanto a lo que se haga dentro de la vivienda o local como a lo que se haga en el resto del inmueble.
Las conductas prohibidas son de tres tipos según el art. séptimo LPH: las que prohíben los estatutos de la comunidad, las que resultan dañosas para la finca y las que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. No basta con que la convivencia sea incómoda: los tribunales valoran si la conducta encaja en alguno de esos supuestos y qué gravedad tiene.
Cómo funciona: paso a paso
- 1. Requerimiento del presidente El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere a quien realiza la actividad prohibida la inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes (art. séptimo LPH). Conviene que el requerimiento sea fehaciente, porque después hay que acreditarlo.
- 2. Acuerdo de la Junta de propietarios Si el infractor persiste en su conducta, el presidente necesita la autorización previa de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, para entablar la acción de cesación (art. séptimo LPH).
- 3. Demanda de cesación La acción de cesación se sustancia por los trámites del juicio ordinario en lo no previsto expresamente por el propio art. séptimo LPH. La demanda ha de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
- 4. Documentos que acompañan a la demanda Según el art. séptimo LPH, la demanda se presenta acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.
- 5. Medidas cautelares Presentada la demanda, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y cuantas medidas cautelares sean precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación (art. séptimo LPH).
Qué puede acordar el juez en la sentencia
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Art. séptimo LPH · Ley 49/1960 · texto en el BOE
- La cesación definitiva de la actividad prohibida (art. séptimo LPH).
- La indemnización de daños y perjuicios que proceda (art. séptimo LPH).
- La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad (art. séptimo LPH).
- Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento (art. séptimo LPH).
Errores frecuentes
- Demandar sin haber requerido antes al infractor: el art. séptimo LPH exige acreditar el requerimiento fehaciente junto con la demanda.
- Acudir al juzgado sin acuerdo de la Junta: la ley exige la autorización previa de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto.
- Dirigir la demanda solo contra el inquilino: el art. séptimo LPH ordena dirigirla contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
- Confundir esta vía con las obras en el propio piso: modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del piso o local se rige por el apartado 1 del art. séptimo LPH, que exige dar cuenta previa a quien represente a la comunidad y no menoscabar la seguridad, la estructura, la configuración o el estado exteriores ni perjudicar derechos de otro propietario.
- Olvidar el caso del alquiler turístico: el apartado 3 del art. séptimo LPH, con efectos de 3 de abril de 2025, exige la aprobación expresa previa de la comunidad para esa actividad.