Qué dice la ley
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute
Art. 396 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Qué significa
Usted es dueño en solitario de su piso o su local. Eso es el elemento privativo. Para que una parte del edificio pueda ser propiedad separada, el art. 396 CC exige que sea susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.
Junto a esa propiedad separada usted tiene, sin poder renunciar a ella, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Según el art. 396 CC, comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio. No es una lista caprichosa: el propio artículo enumera muchos de ellos.
Cómo funciona
- Estructura y envolvente: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los elementos estructurales, entre ellos pilares, vigas, forjados y muros de carga (art. 396 CC).
- Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores (art. 396 CC).
- Zonas de paso y recintos: portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo (art. 396 CC).
- Instalaciones: ascensores y las conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos (art. 396 CC).
- Seguridad y comunicaciones: detección y prevención de incendios, portero electrónico y otras instalaciones de seguridad, antenas colectivas y demás instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo (art. 396 CC).
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles (art. 396 CC).
Fíjese en dos detalles del art. 396 CC. Primero: un recinto puede ser común aunque su uso sea privativo de un vecino. Segundo: en las instalaciones, la frontera está en la entrada al espacio privativo; a partir de ahí ya no se describen como comunes.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
Art. 396 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Sobre cómo se fija la cuota, conviene ser honesto: el art. 396 CC no establece aquí la regla de cálculo de la cuota de participación. Lo que sí dice es que esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Es decir, habrá que acudir a la ley especial y al título constitutivo del edificio. Un abogado colegiado puede revisar esa escritura con usted.
Errores frecuentes
- Creer que la ventana o el cerramiento de la terraza son solo suyos: el art. 396 CC sitúa entre los elementos comunes los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas y su imagen o configuración.
- Pensar que se puede vender el trastero común o la plaza de paso por separado: el art. 396 CC dice que las partes en copropiedad no son susceptibles de división y solo pueden enajenarse, gravarse o embargarse junto con la parte privativa de la que son anejo inseparable.
- Dar por hecho que los vecinos pueden adelantarse a su comprador: el art. 396 CC señala que, por el solo título de ser dueños de los demás pisos, no tienen derecho de tanteo ni de retracto.
- Tocar un pilar, una viga o un muro de carga al reformar: el art. 396 CC los trata como elementos estructurales comunes.
- Discutir la cuota sin leer el título constitutivo: el art. 396 CC remite a las disposiciones legales especiales y, en lo que permitan, a la voluntad de los interesados.