Obras en la comunidad y accesibilidad

Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior

Art. diez LPH · Ley 49/1960 · texto en el BOE

Hay obras que la comunidad tiene que hacer sí o sí. El art. diez LPH dice que tienen carácter obligatorio y que no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, tanto si las impone una Administración Pública como si las solicita un propietario.

Dentro de ese grupo entran los trabajos necesarios para el mantenimiento y el deber de conservación del inmueble, incluidos los que satisfacen los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. diez LPH, apartado 1.a). Y entran también las obras de accesibilidad pedidas por quien tiene derecho a pedirlas, con un límite de coste que la propia ley fija (art. diez LPH, apartado 1.b). Que sean obligatorias significa que la votación de la junta no decide si se hacen, sino cómo se reparte y se paga la derrama.

• Quién puede pedirlas: el propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años (art. diez LPH, 1.b).
• Para qué: para asegurarles un uso de los elementos comunes adecuado a sus necesidades, incluida la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o la comunicación con el exterior (art. diez LPH, 1.b).
• El límite: el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no debe exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. diez LPH, 1.b).
• Si se supera ese límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando quien la ha pedido asume el resto del coste por encima de esas mensualidades (art. diez LPH, 1.b).
• También es obligatorio realizarlas cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las obras (art. diez LPH, 1.b).
• Durante las obras es obligatoria la ocupación de elementos comunes del edificio el tiempo que duren (art. diez LPH, 1.c).

siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Art. diez LPH · Ley 49/1960 · texto en el BOE

• Las obras obligatorias las costean los propietarios de la comunidad o agrupación de comunidades. El acuerdo de la junta se limita a la distribución de la derrama y a determinar los términos de su abono (art. diez LPH, 2.a).
• El propietario que se oponga o demore injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responde individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa (art. diez LPH, 2.b).
• Los pisos y locales quedan afectos al pago de los gastos derivados de esas obras, en los mismos términos y condiciones previstos para los gastos generales (art. diez LPH, 2.c).
• Otras actuaciones distintas, como la división material de pisos, la agregación o segregación, el cerramiento de terrazas o la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, están sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda y a la aprobación por la mayoría de propietarios que proceda (art. diez LPH, apartado 3).

1. Identifique en qué letra encaja su obra No es lo mismo una obra de conservación y accesibilidad universal (art. diez LPH, 1.a), una obra de accesibilidad pedida por un propietario (1.b) o una alteración de la estructura sujeta a autorización administrativa (apartado 3). El régimen cambia.
2. Pida la obra por escrito y deje constancia Si la solicita como propietario, conviene que en la petición conste la circunstancia que la ampara: persona con discapacidad o mayor de setenta años que viva, trabaje o preste servicios voluntarios en su vivienda o local (art. diez LPH, 1.b).
3. Haga el cálculo del límite Compare el importe repercutido anualmente, ya descontadas subvenciones o ayudas públicas, con doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. diez LPH, 1.b). Compruebe también si las ayudas públicas alcanzan el 75% del importe.
4. Ofrezca asumir el exceso si procede Si el coste supera esas doce mensualidades, la obra sigue siendo obligatoria cuando quien la ha requerido asume el resto (art. diez LPH, 1.b). Dejarlo por escrito evita discusiones posteriores.
5. Consulte con un abogado colegiado El art. diez LPH no fija aquí un plazo para reclamar ni regula el procedimiento judicial. Un abogado colegiado puede valorar su caso y la vía adecuada.