Comunidad de bienes y división de la cosa común

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Art. 400 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, es decir, sin que el bien esté repartido en partes físicas concretas (art. 392 CC). Cada uno tiene una cuota, pero el bien entero es de todos.

Si existe un contrato entre los copropietarios o una disposición especial, se aplica lo pactado. Solo a falta de contratos o de disposiciones especiales la comunidad se rige por las prescripciones del Código Civil (art. 392 CC).

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Art. 398 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE

• Uso del bien: cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho (art. 394 CC).
• Decisiones de administración: obligan los acuerdos de la mayoría de los partícipes (art. 398 CC).
• Cómo se cuenta la mayoría: no hay mayoría si el acuerdo no lo toman los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad; no se cuentan personas, sino cuotas (art. 398 CC).
• Bloqueo o abuso: si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador (art. 398 CC).
• Partes privativas: cuando parte de la cosa pertenece privadamente a uno o a algunos partícipes y otra parte es común, la regla de la mayoría solo se aplica a la parte común (art. 398 CC).

1. Revise si hay contrato o pacto Las reglas del Código Civil se aplican a falta de contratos o de disposiciones especiales (art. 392 CC). Mire la escritura, el documento de compra o cualquier acuerdo firmado entre los copropietarios.
2. Compruebe si existe pacto de indivisión Es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, y ese plazo puede prorrogarse por nueva convención (art. 400 CC). Si hay un pacto así en vigor, condiciona su petición.
3. Intente el acuerdo entre copropietarios La administración y el mejor disfrute del bien se rigen por los acuerdos de la mayoría de los partícipes, medida por la mayor cantidad de los intereses (art. 398 CC). Un acuerdo escrito evita el pleito.
4. Pida la división Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (art. 400 CC). Un abogado colegiado puede orientarle sobre la vía concreta.
5. Acuda al Juez si hay bloqueo Si no resulta mayoría o el acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, el Juez provee a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un administrador (art. 398 CC).

• Creer que cada copropietario cuenta como un voto. La mayoría se forma con los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses de la comunidad (art. 398 CC).
• Ocupar el bien en exclusiva. Cada partícipe puede servirse de la cosa común, pero sin impedir a los copartícipes utilizarla según su derecho (art. 394 CC).
• Dar por hecho que un pacto de indivisión puede ser indefinido. Solo es válido por tiempo determinado que no exceda de diez años, sin perjuicio de prórroga por nueva convención (art. 400 CC).
• Aplicar las reglas del Código Civil sin leer antes el contrato: esas reglas rigen a falta de contratos o de disposiciones especiales (art. 392 CC).
• Pensar que un acuerdo de la mayoría es intocable. Si es gravemente perjudicial para los interesados, cabe acudir al Juez (art. 398 CC).