Qué dice la ley
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
Art. 1957 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Qué significa
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es el modo de adquirir la propiedad y otros derechos reales por el hecho de poseer una cosa durante el tiempo que marca la ley y en las condiciones que marca la ley. No basta con estar ahí: la posesión tiene que reunir unas características concretas (art. 1941 CC).
El Código Civil distingue dos vías. La prescripción ordinaria exige poseer con buena fe y justo título durante el tiempo determinado en la ley (art. 1940 CC). La extraordinaria no exige ni título ni buena fe, pero pide más tiempo de posesión no interrumpida (art. 1959 CC).
Requisitos y plazos
- Cómo debe ser la posesión: en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (art. 1941 CC). Si falla una de estas notas, no corre la usucapión.
- Vía ordinaria sobre inmuebles: diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título (art. 1957 CC). Los artículos aquí recogidos no definen qué se entiende por presentes y ausentes.
- Vía ordinaria en general: se necesita poseer con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley (art. 1940 CC).
- Vía extraordinaria sobre inmuebles: treinta años de posesión no interrumpida, sin necesidad de título ni de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes (art. 1959 CC).
- Excepción: la propia ley remite al artículo 539 para ciertas servidumbres (art. 1959 CC).
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
Art. 1941 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Hay derechos que no se ganan por el paso del tiempo. Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo pueden adquirirse en virtud de título (art. 539 CC). Por eso el art. 1959 CC salva expresamente esa excepción al hablar de los treinta años.
Qué hacer
- Fije desde cuándo posee Reúna cualquier dato que sitúe el inicio y la continuidad de su posesión. El cómputo importa porque la ley habla de diez, veinte o treinta años según el caso (arts. 1957 y 1959 CC).
- Compruebe si tiene justo título y buena fe Son dos exigencias de la vía ordinaria (art. 1940 CC). Si no concurren, la única vía que contempla el Código para inmuebles es la de los treinta años del art. 1959 CC.
- Revise el carácter de su posesión Pregúntese si ha poseído en concepto de dueño, a la vista de todos, sin violencia y sin cortes (art. 1941 CC). Los tribunales valoran estas notas con detalle.
- Consulte con un abogado colegiado La usucapión se hace valer en un procedimiento y exige prueba. Un abogado colegiado puede analizar su documentación y decirle qué vía encaja.
Errores frecuentes
- Creer que basta con usar la cosa. La ley pide poseer en concepto de dueño, no como inquilino, cuidador o cedido por favor (art. 1941 CC).
- Poseer a escondidas. La posesión ha de ser pública (art. 1941 CC).
- Dar por bueno el plazo corto sin título. Los diez o veinte años del art. 1957 CC exigen buena fe y justo título; sin ellos, el Código remite a los treinta años del art. 1959 CC.
- Pensar que toda servidumbre se gana con el tiempo. Las continuas no aparentes y las discontinuas sólo se adquieren por título (art. 539 CC).
- Olvidar que la posesión debe ser no interrumpida: si se corta, el propio art. 1941 CC deja de amparar la adquisición.