El vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la vivienda impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyen ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, no la habrías comprado o habrías pagado menos (art. 1484 CC). No responde de los defectos que estaban a la vista. Y el plazo es corto: estas acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).
El problema, en una escena que se repite
Firmas en notaría, recoges las llaves y entras a vivir. A las pocas semanas aparece una mancha de humedad en el dormitorio que crece cada vez que llueve. Rascas la pintura y debajo hay una reparación reciente, tapada.
En la visita no se veía nada. El vendedor no dijo nada. Y el presupuesto de reparación no es pequeño. La duda inmediata es si eso es un vicio oculto y si todavía estás a tiempo.
La ley separa dos cosas que conviene no mezclar: qué defectos cuentan y cuánto tiempo tienes. Las dos están en el Código Civil y las dos juegan en contra de quien deja pasar los meses.
Qué dice la ley
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Art. 1484 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Traducido: el art. 1484 CC pide tres cosas a la vez. Que el defecto estuviera oculto cuando compraste. Que sea grave: que haga la vivienda impropia para el uso a que se la destina, o que disminuya ese uso de tal modo que no la habrías adquirido o habrías dado menos precio. Y que tú no fueras un perito que, por su oficio o profesión, debía conocerlo fácilmente.
Por eso la grieta visible en el salón o la humedad que se apreciaba en la visita juegan distinto: son defectos manifiestos, y de esos el artículo dice expresamente que el vendedor no responde.
El plazo: seis meses desde la entrega
Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Art. 1490 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Este es el punto que más casos se lleva por delante. El art. 1490 CC no toma como referencia el día en que descubres el defecto, sino la entrega de la cosa vendida. Esa es la única fecha de salida que fija el artículo.
Por eso lo primero no es pedir presupuestos con calma: es fijar la fecha de entrega y contar desde ahí. Si el plazo aprieta, conviene hablar pronto con un abogado colegiado.
Qué es «la entrega de la cosa vendida»
Es el dato decisivo del art. 1490 CC y casi nadie lo mira con cuidado. El artículo no cuenta desde la firma del contrato privado, ni desde la reserva, ni desde que te dan la hipoteca: cuenta desde la entrega.
A veces ambas cosas ocurren el mismo día y la fecha es evidente; otras veces no, y entonces hay que mirar qué dice el contrato y qué pasó de hecho.
Guarda lo que acredite ese día: la escritura, el acta de entrega de llaves si la hubo, el cambio de titularidad de los suministros, el correo donde se cita a la firma. Si hay discusión sobre cuándo empezó a correr el plazo, se discutirá con esos papeles. Los artículos entregados no definen qué se entiende por entrega, así que es terreno de interpretación y de prueba.
Qué cuenta y qué no cuenta como vicio oculto
| Situación | Cómo encaja en el art. 1484 CC |
|---|---|
| Defecto que no se veía y hace la vivienda impropia para el uso a que se la destina | Entra en el saneamiento: es oculto y grave |
| Defecto que no se veía y disminuye el uso de tal modo que no habrías comprado o habrías dado menos precio | Entra: el artículo contempla expresamente esa hipótesis, pero exige esa disminución del uso, no solo que afecte al precio |
| Desperfecto visible en la visita | Queda fuera: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista |
| Defecto no visible, pero el comprador es perito del oficio | Queda fuera si por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlo |
Dicho de otro modo: no basta con que algo esté mal, ni con que la reparación sea cara. Tiene que estar oculto y tiene que afectar al uso en los términos del art. 1484 CC.
De ahí que convenga documentar el estado del inmueble cuanto antes: fotos, informes técnicos y lo que conste por escrito. Es el material con el que después se discute si el defecto existía antes y si estaba o no a la vista.
Lo que estos dos artículos no resuelven
Conviene ser honesto con el alcance de lo que aquí se maneja. El art. 1484 CC describe cuándo nace la obligación de saneamiento del vendedor y el art. 1490 CC fija el plazo. Nada más.
- Qué puedes pedir exactamente al vendedor no está en estos dos artículos. El art. 1484 CC habla de la obligación de saneamiento, pero no detalla los remedios concretos, así que aquí no se afirma ninguno.
- Qué ocurre si el defecto aparece pasados los seis meses: el art. 1490 CC solo dice que esas acciones se extinguen a los seis meses contados desde la entrega. No regula qué otras vías puedan quedar, ni las excluye. Ese análisis excede estos textos.
- Qué se entiende por entrega en cada caso concreto: el artículo la usa como punto de partida, pero no la define.
- Si la vivienda es de obra nueva, el marco puede ser otro distinto del saneamiento del Código Civil.
Puedes ver el marco general en compraventa de vivienda: obligaciones del vendedor y, si el inmueble es de obra nueva, en plazos de garantía de la obra nueva.
Qué hacer ahora
- Localiza la fecha de entrega Es el día desde el que se cuentan los seis meses del art. 1490 CC. Sin esa fecha no sabes en qué punto estás.
- Documenta el defecto hoy mismo Fotos con fecha, vídeos, el estado antes de tocar nada. Si reparas primero, pierdes la prueba de cómo estaba.
- Pide un informe técnico Un técnico puede describir el defecto, su origen y si era apreciable a simple vista. Es justo lo que discute el art. 1484 CC.
- Reúne lo que firmaste Escritura, contrato, anuncio, mensajes con el vendedor. Ahí suele estar lo que se dijo y lo que se calló sobre el estado de la vivienda.
- Consulta con un abogado colegiado sin agotar el plazo Es quien puede estudiar si el caso encaja en el art. 1484 CC, qué vía cabe y cómo se cuenta el plazo en tu situación.
- Comunica por escrito y guarda el acuse Una reclamación escrita deja constancia de qué pediste y cuándo. Las conversaciones de palabra no se prueban.
Errores que cuestan caro
- Reparar antes de documentar: desaparece el defecto y con él la prueba de que existía y de que estaba oculto.
- Dar por hecho que el reloj empieza con el descubrimiento: el art. 1490 CC lo cuenta desde la entrega de la cosa vendida.
- No saber qué día fue la entrega: sin esa fecha no se puede contar nada.
- Reclamar un desperfecto que se veía en la visita: el art. 1484 CC excluye los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista.
- Confiarlo todo a llamadas y mensajes de voz: sin escrito, luego cuesta acreditar qué pediste y cuándo.
- Esperar a juntar presupuestos perfectos: mientras tanto, los seis meses siguen corriendo.