Plazos de garantía de la obra nueva: uno, tres y diez años

Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Art. 17 LOE · Ley 38/1999 · texto en el BOE

La Ley de Ordenación de la Edificación regula el proceso de la edificación y establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en él, así como las garantías necesarias (art. 1 LOE). Se aplica a la construcción de edificios de carácter permanente, entre ellos los de uso residencial, y a las obras de edificación de nueva construcción (art. 2 LOE).

Quienes intervienen en la construcción responden frente a los propietarios y frente a los terceros que compran después. No hay un único plazo: hay tres, y cada uno cubre un tipo de daño distinto. Los tres se cuentan desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de esas reservas (art. 17 LOE).

1. Un año: acabados El constructor responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año (art. 17 LOE). Esta garantía puede cubrirse con un seguro o sustituirse por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra (art. 19 LOE).
2. Tres años: habitabilidad Se responde de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (art. 17 LOE). Esos requisitos son los de higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y otros aspectos funcionales que permitan un uso satisfactorio del edificio (art. 3 LOE).
3. Diez años: estructura Se responde de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (art. 17 LOE).

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Art. 18 LOE · Ley 38/1999 · texto en el BOE

• Localice la fecha de recepción de la obra sin reservas, o la de subsanación de las reservas: de ahí arrancan los plazos de uno, tres y diez años (art. 17 LOE).
• Identifique el tipo de daño. De ello depende si su garantía es de un año, de tres o de diez (art. 17 LOE).
• Documente cuándo aparece el daño con fotografías y fechas: los dos años para reclamar se cuentan desde que se producen los daños (art. 18 LOE).
• Reclame al promotor si no sabe quién causó el defecto: el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los posibles adquirentes por los vicios o defectos de construcción (art. 17 LOE).
• Pregunte por el seguro o la garantía financiera: los asegurados son el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo (art. 19 LOE).
• Consulte con un abogado colegiado cuanto antes, para valorar qué plazo se aplica a su caso.

• Confundir la garantía con el plazo para reclamar. Son cosas distintas: el daño debe aparecer dentro del plazo de uno, tres o diez años (art. 17 LOE) y la acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños (art. 18 LOE).
• Esperar a que la comunidad se organice. La reclamación por incumplimiento contractual puede subsistir, pero la acción de la LOE tiene su propio plazo de dos años (art. 18 LOE).
• Dar por cubierto cualquier daño. Salvo pacto en contrario, las garantías no cubren los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio, ni los causados a bienes muebles situados en él, ni los de inmuebles contiguos o adyacentes (art. 19 LOE).
• Olvidar las reservas del acta de recepción. No se cubren los siniestros que tengan su origen en partes de la obra con reservas recogidas en el acta mientras no se subsanen y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta (art. 19 LOE).
• Pensar que siempre hay responsabilidad. No se exige a los agentes si se prueba que los daños los ocasionó caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o el propio perjudicado por el daño (art. 17 LOE).