Compraventa de vivienda: obligaciones del vendedor

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

Art. 1461 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE

Esa es la regla base del art. 1461 CC. La compraventa, según el art. 1445 CC, es el contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

La obligación del vendedor no termina cuando entrega las llaves y cobra el precio. El art. 1461 CC añade el saneamiento: responder frente al comprador de que lo vendido sirve y de que puede disfrutarse sin que otro se lo discuta.

El art. 1474 CC concreta ese deber en dos frentes. Uno mira a la titularidad y a la tranquilidad en la posesión. El otro mira al estado material de la vivienda: los defectos que no se veían al comprar.

En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Art. 1474 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE

• Posesión legal y pacífica: el vendedor responde de que el comprador pueda poseer la cosa vendida sin que se le discuta (art. 1474 CC).
• Vicios o defectos ocultos: el vendedor responde de los defectos que hacen la vivienda impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyen ese uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484 CC).
• Defectos visibles: el art. 1484 CC excluye la responsabilidad por los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista.
• Comprador perito: tampoco responde el vendedor de los defectos no visibles si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (art. 1484 CC).
• Plazo: los artículos aquí recogidos no fijan un plazo para reclamar el saneamiento por vicios ocultos. Conviene contrastarlo con un abogado colegiado antes de dejar pasar el tiempo.

1. Documente el defecto Fotografíe, describa y anote cuándo apareció. El art. 1484 CC distingue entre lo que estaba a la vista y lo que no, así que interesa dejar constancia de que no era apreciable al comprar.
2. Compruebe si impide el uso El art. 1484 CC exige que el defecto haga la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuya ese uso hasta el punto de que no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
3. Revise el contrato y la escritura El art. 1445 CC parte de una cosa determinada y un precio cierto. Lo que se describió como objeto de la venta marca frente a qué se compara el estado real del inmueble.
4. Comunique al vendedor por escrito Deje rastro de la reclamación. El art. 1461 CC impone al vendedor la obligación de saneamiento, y la comunicación escrita sirve para acreditar que se le puso en conocimiento.
5. Consulte con un abogado colegiado La valoración del defecto, la prueba y los plazos aplicables exigen analizar el caso concreto. Un abogado colegiado puede orientarle sobre la vía adecuada.

• Creer que con la firma de la escritura el vendedor queda libre de todo: el art. 1461 CC mantiene la obligación de saneamiento junto a la de entrega.
• Reclamar por desperfectos que estaban a la vista al visitar la vivienda: el art. 1484 CC excluye los defectos manifiestos.
• Confiar solo en lo hablado: el art. 1445 CC parte de una cosa determinada y un precio cierto, y lo que consta por escrito se prueba con más facilidad.
• Dejar pasar el tiempo sin reclamar por escrito, cuando los artículos aquí recogidos no fijan el plazo y este debe verificarse con un profesional.