Qué dice la ley
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Art. 34 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE
Qué significa
La fe pública registral es la protección que la ley da a quien compra fiándose de lo que el Registro de la Propiedad publica. Si usted adquiere de la persona que en el Registro figura con facultades para transmitir, e inscribe su derecho, se le mantiene en su adquisición aunque más tarde se anule o se resuelva el derecho de quien le vendió, siempre que la causa de esa anulación o resolución no constara en el propio Registro (art. 34 LH).
Esa protección se completa con dos reglas. Lo que no está inscrito ni anotado no perjudica a tercero (art. 32 LH). Y se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular tal y como dice el asiento, y que quien tiene inscrito el dominio tiene también la posesión (art. 38 LH). Es decir, el Registro no solo informa: crea presunciones legales a favor del titular inscrito.
Requisitos para quedar protegido
- Ser tercero y adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir el derecho (art. 34 LH).
- Adquirir de buena fe. La buena fe se presume siempre mientras no se pruebe que usted conocía la inexactitud del Registro (art. 34 LH).
- Adquirir a título oneroso, es decir, pagando una contraprestación. Quien adquiere a título gratuito no goza de más protección registral que la que tuviera su causante o transferente (art. 34 LH).
- Inscribir su derecho. La protección del art. 34 LH opera una vez que el adquirente ha inscrito.
- Que la causa por la que después se anula o resuelve el derecho del transmitente no conste en el propio Registro (art. 34 LH).
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Art. 32 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE
Qué hacer y errores frecuentes
- Compruebe en el Registro quién figura como titular y con qué facultades antes de firmar: el art. 34 LH protege a quien adquiere de quien aparece con facultades para transmitir.
- No deje la inscripción para más adelante. Sin inscribir su derecho, no se activa la protección del art. 34 LH.
- Revise qué consta en el Registro sobre cargas y causas de resolución: si la causa consta en el Registro, el art. 34 LH no le ampara frente a ella.
- Guarde prueba del precio pagado. La protección del art. 34 LH exige adquisición a título oneroso; los adquirentes a título gratuito no tienen más protección que su causante.
- Si alguien discute su titularidad inscrita, recuerde que no puede ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio inscrito sin entablar, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación de la inscripción (art. 38 LH).
- Si embargan un inmueble inscrito a su nombre por deudas de otro, aporte certificación del Registro: el art. 38 LH ordena sobreseer el apremio sobre esos bienes cuando conste en autos que están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento.
- Ante una reclamación judicial sobre la propiedad, consulte con un abogado colegiado antes de contestar o de firmar cualquier acuerdo.