Qué se inscribe en el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Art. 1 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE

El Registro no guarda cualquier papel. Guarda actos y contratos que afectan a la propiedad y a los demás derechos reales sobre fincas (art. 1 LH). Y cada finca se inscribe en el Registro en cuya circunscripción territorial está el inmueble (art. 1 LH), no en el que a usted le venga mejor.

Lo que ya está inscrito no es un simple apunte. Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos de la propia Ley Hipotecaria (art. 1 LH). Es decir: mientras nadie consiga que un tribunal declare que el asiento es inexacto, el Registro se toma por cierto.

• Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre ellos (art. 2 LH). Por ejemplo, una compraventa.
• Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales (art. 2 LH).
• Los actos y contratos por los que se adjudiquen a alguien bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado (art. 2 LH).
• Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o que afecten a la libre disposición de bienes de una persona (art. 2 LH).
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (art. 2 LH).
• Los títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos (art. 2 LH).

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Art. 3 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE

1. 1. Compruebe que su acto está en la lista Repase el art. 2 LH. Si su contrato o resolución no encaja en ninguno de esos supuestos, no es materia de inscripción.
2. 2. Consiga el documento adecuado Un contrato privado no basta. La ley exige escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes (art. 3 LH). También cabe el testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos (art. 3 LH).
3. 3. Acredite el pago de los impuestos Ninguna inscripción se hará sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir (art. 254 LH).
4. 4. Revise los NIF y los medios de pago El título debe recoger todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen (art. 254 LH). Y no se inscribirá si el fedatario público hizo constar la negativa de los comparecientes a identificar los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados (art. 254 LH).
5. 5. Presente la plusvalía municipal cuando proceda El Registro no practicará la inscripción de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación prevista en la normativa de haciendas locales (art. 254 LH).
6. 6. Presente en el Registro que corresponde El del territorio donde radique el inmueble (art. 1 LH).

• Creer que un documento privado accede al Registro. El art. 3 LH exige escritura pública, ejecutoria o documento auténtico de autoridad judicial, del Gobierno o sus agentes.
• Dejar el impuesto para después. Sin acreditar el pago previo no hay inscripción (art. 254 LH).
• Olvidar el NIF de alguno de los comparecientes o de la sociedad representada. El defecto sólo se entiende subsanado cuando se presenta ante el Registro una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y se identifiquen todos los medios de pago empleados (art. 254 LH).
• Negarse a detallar el origen del dinero en una compraventa onerosa: si el notario hace constar esa negativa, el título no se inscribe (art. 254 LH).
• Dar por hecho que el arrendamiento no tiene cabida en el Registro. El art. 2 LH incluye expresamente los contratos de arrendamiento de inmuebles, los subarriendos, las cesiones y las subrogaciones.
• Presentar en un Registro distinto del lugar donde está la finca (art. 1 LH).