Qué dice la ley
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella
Art. 1484 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Qué significa
Un vicio oculto es un defecto que ya tenía lo vendido y que no se veía al comprar. No basta cualquier imperfección: el art. 1484 CC exige que el defecto haga la cosa impropia para el uso al que se destina, o que reduzca tanto ese uso que usted no habría comprado o habría pagado menos.
El vendedor responde aunque no supiera nada del defecto (art. 1485 CC). Esa responsabilidad puede excluirse por pacto, pero solo si además el vendedor ignoraba los vicios o defectos ocultos, según el mismo art. 1485 CC. Si los conocía y se los calló, el art. 1486 CC añade la indemnización de daños y perjuicios.
Requisitos: qué se considera oculto
- Que el defecto esté oculto: el art. 1484 CC dice que el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista.
- Que sea grave: debe hacer la cosa impropia para su uso o disminuir ese uso de modo que usted no la habría adquirido o habría dado menos precio (art. 1484 CC).
- Que usted no sea un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía conocerlos fácilmente; en ese caso el art. 1484 CC excluye la responsabilidad del vendedor.
- Que no exista un pacto válido de exclusión con vendedor que ignorase los vicios, supuesto del art. 1485 CC.
Qué se puede pedir
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Art. 1486 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
Plazo: seis meses desde la entrega
Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Art. 1490 CC · Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. · texto en el BOE
El cómputo del art. 1490 CC no arranca cuando usted descubre el defecto, sino desde la entrega de la cosa vendida. Por eso conviene actuar en cuanto aparece el problema. El saneamiento por vicios ocultos del Código Civil es un régimen distinto del de las garantías de la obra nueva: los artículos aquí manejados no regulan ese otro sistema, que tiene sus propias reglas y plazos. Si el defecto viene de la construcción de una vivienda nueva, conviene revisarlo con un abogado colegiado.
Qué hacer
- Fije la fecha de entrega Busque la escritura o el documento de entrega. De ahí arranca el plazo de seis meses del art. 1490 CC.
- Documente el defecto Fotografías, informes y presupuestos. El art. 1486 CC remite a juicio de peritos para calcular la rebaja proporcional del precio.
- Comunique al vendedor por escrito Describa el defecto y por qué hace la cosa impropia para su uso, en los términos del art. 1484 CC, y conserve el justificante del envío.
- Decida qué pide El art. 1486 CC le hace elegir entre desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó, o rebajar el precio. Un abogado colegiado puede orientarle sobre cuál conviene.