Qué dice la ley
Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
Art. 18 LOE · Ley 38/1999 · texto en el BOE
Qué significa
Las garantías de la edificación son la protección que la ley da al comprador y al usuario de un edificio cuando aparecen daños materiales por vicios o defectos de la construcción. La propia ley explica su finalidad: regula el proceso de la edificación, establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en él y las garantías necesarias para asegurar la calidad y la adecuada protección de los intereses de los usuarios (art. 1 LOE).
Lo primero que suele preocupar es el tiempo. El art. 18 LOE dice que la acción para exigir esa responsabilidad prescribe en dos años desde que se producen los daños. Prescribir quiere decir que, pasado el plazo, ya no se puede exigir por esa vía. Ese plazo para reclamar es distinto del periodo durante el cual el edificio está cubierto por la garantía, que se explica en la página enlazada al final.
Cómo funciona
- Aparece el daño El plazo no arranca con la entrega de las llaves, sino desde que se producen los daños materiales derivados de los vicios o defectos (art. 18 LOE). Por eso conviene dejar constancia de la fecha en que el daño se manifestó.
- Se identifica contra quién se reclama La responsabilidad se dirige contra los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, cuyas obligaciones y responsabilidades regula esta ley (art. 1 LOE). El art. 18 LOE se refiere expresamente a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación y a sus aseguradores.
- Se reclama dentro del plazo Si no se reclama en esos dos años, la acción prescribe (art. 18 LOE). El mismo artículo advierte de que ello es sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
- El condenado puede repetir contra los demás Quien ha pagado puede reclamar a los otros agentes. Esa acción de repetición prescribe en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar, o desde la fecha en que se indemnizó de forma extrajudicial (art. 18 LOE).
Estas garantías no se dejan al azar en la obra nueva: no se autorizan ni se inscriben en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obra nueva sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías (art. 20 LOE). Hay una excepción conocida, la del autopromotor:
esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio
disposición adicional segunda LOE · Ley 38/1999 · texto en el BOE
Qué hacer
- Fije y documente la fecha en que apareció el daño con fotografías, partes o informes: de ahí arranca el plazo de dos años del art. 18 LOE.
- Reúna la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías del edificio. Recibirlos, conservarlos y transmitirlos es obligación del propietario (art. 16 LOE).
- Compruebe que el edificio se ha usado y mantenido conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada, porque esa es la obligación de los usuarios, sean o no propietarios (art. 16 LOE).
- Si compra obra nueva, revise en la escritura que se testimonió la constitución de las garantías, ya que sin ello no debe autorizarse ni inscribirse (art. 20 LOE).
- No agote el plazo: consulte con un abogado colegiado bastante antes de que se cumpla el plazo de prescripción del art. 18 LOE.
Errores frecuentes
- Contar el plazo desde la entrega de la vivienda. El art. 18 LOE lo cuenta desde que se producen los daños.
- Pensar que, pasado el plazo, ya no queda nada. El propio art. 18 LOE deja a salvo las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual.
- Reclamar solo de palabra y no dejar rastro escrito de la fecha del daño ni de la reclamación.
- Tirar o no pedir la documentación de la obra y de los seguros, cuando conservarla y transmitirla es obligación del propietario (art. 16 LOE).
- Dar por hecho que un autopromotor de su propia vivienda unifamiliar tenía que constituir esa garantía: la disposición adicional segunda LOE lo exceptúa, salvo que transmita dentro del plazo que allí se indica.