Inscripción de la herencia en el Registro de la Propiedad

El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado

Art. 14 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE

Inscribir la herencia es hacer que el Registro de la Propiedad pase a reflejar que el inmueble ya no es del fallecido, sino de quien lo ha heredado. Para eso hace falta un documento que la ley acepte como «título de la sucesión». El art. 14 LH dice cuáles son: el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato, la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado y, en su caso, el certificado sucesorio europeo del capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012.

Ese título dice quién hereda, pero no siempre dice qué bien concreto le toca a cada uno. Por eso el art. 14 LH añade que, para inscribir bienes y adjudicaciones concretas, deben determinarse en escritura pública o por sentencia firme los bienes, o la parte indivisa de los mismos, que corresponden o se adjudican a cada titular o heredero. Solo hay una excepción, que se explica más abajo.

• El título de la sucesión: testamento, contrato sucesorio, acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado o certificado sucesorio europeo (art. 14 LH).
• La escritura pública de adjudicación o una sentencia firme que determine qué bienes, o qué parte indivisa de ellos, se adjudican a cada heredero (art. 14 LH).
• Excepción del heredero único: si hay un solo heredero, no existe ningún interesado con derecho a legítima y no hay Comisario ni persona autorizada para adjudicar la herencia, basta el título de la sucesión acompañado de los documentos del art. 16 LH para inscribir directamente a su favor los bienes de que el causante era titular en el Registro (art. 14 LH).
• Si el título no describe los inmuebles uno por uno: el art. 16 LH permite presentarlo junto con el documento que pruebe que le fue transmitido y justificar con cualquier otro documento fehaciente que los bienes que se quieren inscribir están comprendidos en él.
• Que el derecho conste previamente inscrito o anotado a favor de quien otorga el acto (art. 20 LH).
• Estos artículos no enumeran otros documentos ni fijan un plazo para inscribir. Los requisitos fiscales y de gestión se rigen por sus propias normas, que no son las aquí recogidas.

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Art. 20 LH · Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. · texto en el BOE

1. Compruebe a nombre de quién está la finca El art. 20 LH exige que el derecho conste ya inscrito o anotado a favor de quien transmite. Si aparece inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
2. Si no consta inscrito a favor de nadie Cuando el derecho no resulte inscrito a favor de persona alguna y no se acredite que es inscribible conforme al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado. Esa anotación subsiste durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de la Ley Hipotecaria (art. 20 LH).
3. Reúna el título sucesorio Localice el documento que el art. 14 LH admite como título de la sucesión según su caso: testamento, contrato sucesorio, acta de notoriedad de declaración de herederos, declaración administrativa a favor del Estado o certificado sucesorio europeo.
4. Determine los bienes de cada heredero Salvo el caso del heredero único descrito en el art. 14 LH, hará falta escritura pública o sentencia firme que fije qué bienes o qué parte indivisa se adjudica a cada uno.
5. Presente el conjunto en el Registro Si el título no describe los inmuebles individualmente, acompáñelo del documento que pruebe la transmisión y de cualquier otro documento fehaciente que acredite que los bienes están comprendidos en él (art. 16 LH).

• Creer que el testamento por sí solo sirve siempre: si hay varios herederos o legitimarios, el art. 14 LH exige escritura pública o sentencia firme que concrete las adjudicaciones.
• Intentar vender o gravar el inmueble sin haber inscrito antes el derecho del transmitente: el art. 20 LH lo impide y el Registrador denegará la inscripción si el titular registral es otra persona.
• Olvidar que, si un heredero fallece antes de la partición y se adjudican a sus herederos los bienes que le correspondían, la inscripción se practica a favor de los adjudicatarios haciendo constar en ella las transmisiones realizadas (art. 20 LH).
• Pensar que siempre hace falta inscripción previa a favor de albaceas o representantes: el art. 20 LH dice que no es necesaria para mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
• Descartar la inscripción porque el testamento no describe las fincas: el art. 16 LH prevé justamente ese supuesto.