Tanteo y retracto del inquilino cuando el casero vende la vivienda

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Art. 25 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

El art. 25 LAU dice que, en caso de venta de la vivienda arrendada, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente sobre ella. Son dos derechos distintos. El tanteo se ejercita antes de la venta: el propietario le notifica que quiere vender, a qué precio y en qué condiciones, y usted puede quedarse la vivienda en esas mismas condiciones. El retracto se ejercita después: la venta ya se hizo a otra persona y usted entra en el lugar del comprador.

Este derecho se refiere al arrendamiento de vivienda. Recuerde que el art. 1 LAU regula tanto los arrendamientos destinados a vivienda como los de uso distinto del de vivienda, y que el art. 3 LAU considera de uso distinto, entre otros, los celebrados por temporada o para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, profesional o docente. Si su contrato es de esa segunda clase, el art. 25 LAU no está pensando en su caso.

1. El propietario le notifica de forma fehaciente Según el art. 25 LAU, la notificación debe expresar la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
2. Usted tiene treinta días naturales para el tanteo El plazo de treinta días naturales se cuenta desde el día siguiente a esa notificación fehaciente (art. 25 LAU).
3. La notificación caduca a los ciento ochenta días El art. 25 LAU establece que los efectos de esa notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. Si la venta se hace después, el propietario debería notificar de nuevo.
4. Si no hubo aviso correcto, queda el retracto El art. 25 LAU permite el retracto cuando no se hizo la notificación, cuando se omitió en ella alguno de los requisitos exigidos, o cuando el precio efectivo resultó inferior o las demás condiciones esenciales menos onerosas. Se sujeta a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, al que remite el propio art. 25 LAU.
5. El retracto caduca a los treinta días naturales Se cuentan desde el día siguiente a la notificación fehaciente que debe hacerle el adquirente sobre las condiciones esenciales de la compraventa, con entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó (art. 25 LAU).

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Art. 25 LAU · Ley 29/1994 · texto en el BOE

• Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el inquilino sí tiene los derechos de tanteo y retracto previstos en el art. 25 LAU.
• En esas ventas conjuntas, el art. 25 LAU prevé que la legislación sobre vivienda pueda reconocer el tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble al órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.
• Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU). Si se pactó esa renuncia, el arrendador debe comunicarle su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
• El derecho del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, salvo el retracto del condueño de la vivienda o el convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el arrendamiento (art. 25 LAU).
• Si la venta incluye, además de la vivienda, los objetos alquilados como accesorios por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no cabe ejercitar la preferencia sólo sobre la vivienda (art. 25 LAU).

• Guarde la notificación y el sobre o acuse: la fecha marca el inicio de los treinta días naturales del art. 25 LAU.
• Compruebe que la notificación indica precio y demás condiciones esenciales. Si falta alguno de los requisitos exigidos, el art. 25 LAU abre la vía del retracto.
• Revise su contrato para ver si firmó la renuncia al derecho de adquisición preferente que permite el art. 25 LAU.
• Si la venta ya se ha producido, pida al comprador la copia de la escritura o documento en que se formalizó: el art. 25 LAU vincula el plazo de retracto a esa entrega.
• No deje correr los días. Los plazos del art. 25 LAU son de caducidad y se cuentan en días naturales.
• Consulte con un abogado colegiado antes de contestar, porque ejercitar el tanteo supone comprar en esas condiciones.