El texto oficial, literal
Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.
En lenguaje claro
El artículo 36 de la Ley Hipotecaria se refiere a la prescripción adquisitiva frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34.
Según el texto, la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a la adquisición, solo prevalece en dos supuestos: cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; o cuando, no habiendo conocido ni podido conocer esa posesión, la consienta expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición. En servidumbres negativas o no aparentes susceptibles de adquirirse por prescripción, el plazo del año se cuenta desde que el titular pudo conocer su existencia o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
El artículo también señala que los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute no se extinguen por usucapión, y lo mismo cuando el disfrute no sea incompatible con la posesión causa de la prescripción, o cuando concurran las circunstancias del apartado b). La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudica siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero. Para su caso concreto, consulte con un abogado colegiado.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo prevalece la prescripción adquisitiva frente al titular inscrito con condición de tercero?
- Solo prevalece la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse en el año siguiente a la adquisición, cuando el adquirente conoció o pudo conocer la posesión ajena antes de perfeccionar su adquisición, o cuando la consiente expresa o tácitamente durante ese año.
- ¿A quién perjudica la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena?
- Perjudica siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero, cuando se trata de derechos reales susceptibles de posesión o de protección posesoria.
Explicación redactada con ayuda de inteligencia artificial y contrastada con el texto oficial del BOE el 3 de octubre de 2026. Explica lo que dice la norma; no es asesoramiento sobre su caso.